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El problema de la vivienda en España y el derecho a la vivienda

victoria Arquitecto
Ago 29, 2014
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Por qué el precio de la vivienda en España es tan alto

El problema de la vivienda en España y el derecho a la vivienda. Muchas voces son  las que denuncian, no sólo en España, sino en gran parte del mundo, las dificultades de mucha gente para acceder a una vivienda digna.


El problema no es nuevo, y ya desde muy antiguo han existido luchas fratricidas relacionadas con la propiedad del suelo y la construcción sobre este de bienes inmuebles para uso residencial. Pero es a partir de la revolución industrial, y sobretodo del crecimiento de las ciudades debido a la emigración del campo a la ciudad, cuando comienza a agravarse la problemática de vivienda tal y como la conocemos actualmente.

Por qué el precio de la vivienda en España es tan alto

Para entender mejor cómo surge el problema y cómo se podría actuar para minimizarlo, debemos tener en cuenta una serie de aspectos:

1-La ciudad  se caracteriza por una ocupación del terreno limitada. Una ciudad no puede crecer indefinidamente en el espacio porque rompería con los principios básicos no sólo del capitalismo, sino también desde el punto de vista de la sostenibilidad. Veámoslo con un ejemplo práctico:

El terreno que ocupa una fábrica debe facilitar su acceso a los lugares de distribución así como tener buena accesibilidad para los trabajadores que en ella trabajan. Esto hace que no sea factible tener una fábrica de coches (por poner un ejemplo) en medio del desierto. Por otro lado, no es posible ocupar todo el territorio porque no sería sostenible desde el punto de vista económico y ambiental. Como se puede deducir, el suelo resulta ser un bien escaso y poner a disposición libre el 100% del territorio no solucionaría el problema.

Así pues, tenemos la primera variable determinante en cuanto al “problema de la vivienda”: La gestión del suelo.

Y, ¿Qué es la gestión del suelo y en manos de quien está? Bueno, de manera resumida, podemos decir que la gestión del suelo es lo que se conoce como urbanismo, una práctica muy antigua, pero que con el crecimiento de las ciudades, se complejiza enormemente, ya que no sólo consiste en  el diseño del crecimiento de una ciudad, sino también en sentar las bases para su gestión a todos los niveles.

Primera cuestión a estudiar cuando hablamos del problema de la vivienda en España y el derecho a la vivienda: El urbanismo, el diseño de la ciudad y la gestión del suelo.

2-Los precios de la vivienda. Mucha gente, cuando se habla del problema de la vivienda, se centra en el alto precio de esta y defiende que todo se solucionaría si consiguiésemos bajar el precio. Evidentemente podríamos solucionar el problema, pero nos surgen una serie de dudas que tienen difícil solución. Supongamos que queremos bajar el precio de la vivienda, ¿cómo lo hacemos?:

a-El precio de una vivienda se obtiene de la suma de varios conceptos, pero fundamentalmente tenemos dos partidas importantes que lo determinan: Por un lado, el precio del suelo y por otro lado, el precio de la construcción. Respecto al precio de la construcción es muy fácil actuar, de hecho, se trata de un coste flexible basado en el precio de la mano de obra y en el de los materiales. No puede existir especulación con el precio de la construcción, o por lo menos, esta influye muy poco, lo mismo que lo hace sobre el precio de la fabricación de coches, producción de alimentos, etc…No es el precio de la construcción el que hace variar los precios de la vivienda, de hecho construir una casa en Madrid cuesta lo mismo que en Murcia, es más, adaptando los costes de la mano de obra, cuesta lo mismo en China que en Perú, si un ladrillo cuesta menos comprarlo en china que en Florida, se compra en China y ya está. Y si un trabajador cobra un salario muy alto en Alaska, es porque también tendrá mayor capacidad para adquirir un bien inmueble en su país y por lo tanto no será un concepto determinante.

Ahora bien, el precio del suelo se rige por otras leyes. De hecho, si un suelo es muy caro en Lima, no puedo traer otro suelo de Groenlandia porque allí sea más barato.

A simple vista, la solución es sencilla. El suelo debe pasar a ser propiedad pública y su precio debe acercarse a los  0€. Efectivamente, así solucionaríamos el problema del precio de la vivienda, o por lo menos haríamos que se convirtiese en un bien asequible parecido a comprar un coche, etc…Pero claro, nos encontraríamos con otro  gran problema:

¿Cómo distribuimos ese suelo? Es decir, todo el mundo querrá que su vivienda esté ubicada en el mejor lugar de la ciudad y todas las empresas buscarán las mejores localizaciones. Sin duda, nos encontraremos con un problema mayor y posiblemente terminemos creando graves conflictos.

b-Aumentemos la oferta de suelo disponible. Otra de las formas “teóricas” de reducir el precio de la vivienda es aumentando la oferta de suelo. Esto ya lo han intentado varias administraciones, aunque lo cierto es que de una forma muy peculiar. En 2001 se modificó la ley del suelo española para que hubiese suficiente suelo urbanizable con la intención de poner en el mercado suficiente oferta de suelo y bajar así los precios, sin embargo esto no sucedió. ¿Por qué?

1-Una de las razones fundamentales es por lo mismo que hemos mencionado en el apartado anterior: Todo el mundo desea el mejor suelo y al final eso se termina pagando. en un sistema capitalista a partir d elas reglas d ela oferta y la demanad y en un pais comunista a partir de criterios subjetivos de beneficio público.

2-Las administraciones son las encargadas de gestionar el suelo a través de los planes urbanísticos, y ya que  el suelo es un bien escaso y preciado, la recalificación de suelos se convierte en una lucrativa fuente de ingresos tanto desde el punto de  vista legal (licencias y tasas) como desde el punto de vista ilegal (corrupción urbanística). Digamos que si tu eres el que decide cuanto se puede construir en un suelo (un edificio de 10 plantas o una casa de una planta), tienes en tus manos la llave para ganar mucho dinero, ya que todo el mundo querrá ese suelo donde se pueden construir 10 plantas, teóricamente ese dinero va a llenar las arcas públicas, aunque otras veces llena el  bolsillo particulares, así que, intentar modificar la ley resulta muy complejo porque hay demasiados intereses en juego. El problema es que no podemos gestionar el suelo sino es a partir de la gestión pública ya que se trata de un recurso público, escaso y que nos afecta a todos por igual.

3- Las hipotecas y la financiación de los bancos.  Otros de los grandes problemas que giran entorno a los altos precios de la vivienda son las hipotecas que conceden los bancos. Es muy frecuente hablar de la ruindad de un banco concediendo hipotecas a altos intereses y desahuciando cuando el comprador no puede hacer frente a los pagos periódicos.

No se puede demonizar de esa forma a las entidades financieras. De hecho, que los pisos tengan precios tan elevados nada tiene que ver con los bancos y los intereses de las hipotecas.

Es evidente que el sistema financiero ha promovido una burbuja inmobiliaria a nivel mundial, y lo hace de forma cíclica. Cuando hay liquidez, el banco presta dinero porque su negocio es recuperarlo con intereses. Así pues, a los bancos le interesa dar hipotecas y que la gente se endeude, pero no le interesa que luego la gente no le devuelva el dinero. El negocio de los bancos no está en que las viviendas suban de precio sino en conceder prestamos y obtener intereses.

Mucha gente habla de resolver el problema de la vivienda y el derecho a una vivienda digna, condonando las hipotecas de personas con dificultades económicas o directamente ocupando los pisos libres que pertenecen a los bancos. Esta solución es, por no decir imposible, radicalmente absurda y más que solucionar el problema, lo agrava aún más.

Qué nos parecería si mañana abrimos un negocio de ropa y compramos un gran volumen de  género, al cabo de un tiempo no conseguimos vender nuestras existencias y viene el estado y nos las quita para darle gratis la ropa a otras personas. Probablemente no volvamos a abrir otra tienda, no pagemos nuestras deudas y lo peor es que tampoco compraremos más ropa ya que parece que el estado nos la dará gratis a partir de ahora, pero claro ¿Cómo va el estado a conseguir tanta ropa para vestir a tanta gente si cada vez hay menos tiendas donde comprarla?

Entonces, ¿Cómo solucionamos el problema de la vivienda y el acceso digno a ella para todos?

Hemos analizado tres aspectos importantes:

1- La gestión del suelo

 2-Los precios de la vivienda

3- Las hipotecas y la financiación de los bancos.  

Parece que de las tres cuestiones que hemos analizado en este artículo, la que más afecta a que las viviendas tengan precios tan elevados no tiene que ver ni con las hipotecas de los bancos ni con el precio de la construcción, sino con la especulación sobre el coste del terreno y la manera de gestionarlo por parte de las administraciones. Hemos acotado el problema y en un próximo artículo intentaremos profundizar más en él.

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victoria
Arquitecto
Soy una persona apasionada por la arquitectura y la ciudad

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