Cómo deslindar o limitar una parcela rústica

¿Cómo deslindar y legalizar una parcela rústica?

Imagina que acabas de heredar una parcela que pertenecía a tus padres que a su vez la heredaron de tus abuelos. La parcela está en el campo y siempre te han dicho más o menos hasta donde llega, pero tu no lo tienes muy claro.

Este caso es más común de lo que parece y ha causado más de un problema. Aún en el siglo pasado era causa de peleas que acababan con personas muertas en más de una ocasión, no en vano estamos hablando de una de las cosas más apreciadas por cualquiera: la propiedad de la tierra.

Qué hacer cuando tenemos que establecer los límites de nuestra parcela y no sabemos cuales son

Cómo legalizar una parcela, cómo deslindarla y hacer las cosas correctamente para no tener problemas con tus vecinos y lo que es más importante, no pagar ni más ni menos a hacienda.

Caso 1. Los deslindes de parcelas urbanas.

Las parcelas urbanas son aquellas que pueden ser objeto de urbanización y edificación. Por lo general se encuentran en zonas perfectamente delimitadas y urbanizadas. En estos casos la parcela ha sido legalizada tras un plan urbanístico que previamente ha obtenido los datos del catastro, que a su vez, suelen proceder de escrituras publicas o de soluciones a litigios entre particulares.

Así pues, los datos que aparecen en el plan urbanístico suelen corresponderse con los datos que figuran en el catastro, que es la base sobre la que pagarás impuestos. Los límites están establecidos en planos y si quieres deslindar tu parcela sólo tendrás que proceder a pasar la información del plano a la escala real. Muchas veces, sobre todo si se ha iniciado el proceso de urbanización, los límites vendrán ya marcados por una zona urbanizada, así que sólo tendrás que limitar los linderos laterales, pero como te hemos dicho, la información esta definida en el plan.

El problema con el que te puedes encontrar es que la superficie de tu parcela no corresponda con lo que tu pensabas. Esto se puede deber o bien a que tu estabas equivocado o que la información que el plan tomó como base no era correcta. Si tienes pruebas de que ha habido algún error puedes enviar una reclamación a los redactores del plan cuando esta en la fase de información publica, deberás aportar todos los datos que tengas a tu disposición para poder justificar tu reclamación.

El caso anterior suele darse en municipios rurales, en los que no se inician grandes planes de urbanización y se trata sólo de recalificar suelo.

En municipios donde el plan urbanístico reparcela el territorio y lo recalifica, el proceso es un poco más complejo.

En la práctica, las parcelas urbanas no suelen tener problemas a la hora de delimitar sus límites. Antes de comenzar la urbanización ha habido varios procesos en el que distintos propietarios se han unido en juntas de compensación o bien la administración ha adquirido del derechos sobre las parcelas. En las urbanizaciones, los propietarios no suelen recibir la misma parcela que tenían al principio sino una compensación, por lo tanto, en estos casos, el problema sólo puede venir de cuando se inició el estudio del plan urbanístico y que los datos de tu propiedad no fuesen correctos, pero ya te habrán informado, así que a no ser que no hayas atendido a la peticiones recibidas, no tendría ningún sentido que tú de repente hayas perdido derechos sobre tu propiedad inicial.

Caso 2. Las parcelas rústicas. ¿Cómo deslindar y legalizar una parcela rústica?

La mayoría de problemas de deslinde surgen de las parcelas rusticas, aquellas que se encuentra en terrenos rurales sin limites claros, y a lo peor, lindes desvirtuados y alterados por unos y otros durante décadas, parcelas donde la escritura dice una cosa, escrituras que a veces no definen correctamente la propiedad, el catastro dice otra cosa distinta, nosotros creemos que la parcela tiene un limite en un lugar concreto y nuestro vecino dice otra cosa, en pocas palabra, un caos.

¿Qué podemos hacer?

1-Lo primero es leer la escritura y trasladar los linderos que se definen en esta a la realidad, si coinciden con catastro y es lo que debería ser, la cosa esta clara, no hay más que deslindar la finca, es decir, colocar los limites de la misma, bien con una valla, con postes, con piedras o con lo que consideremos oportuno. Y para no tener problemas, lo mejor es hacerlo de acuerdo con nuestro vecinos.

2-La escritura no es correcta pero los lindes están bien definidos y nuestros vecinos están de acuerdo con ellos. En este caso, lo que se tiene que hacer es modificar la escritura ante notario, pero para ello necesitamos la declaración jurada de nuestros vecinos. Es importante saber que no sirve el catastro como documento legal para modificar una escritura.

3-La escritura dice una cosa y el catastro dice otra. Lo que tenemos que hacer en este caso es regularizar los datos del catastro y para ello tenemos que pedirle a un técnico que levante un nuevo plano con los datos de la escritura (aprovechar para lindar o limitar la parcela en la realidad) obtener la firma legal del técnico competente que deberá adjuntar la documentación necesaria y acudir a catastro para modificar los datos.

4-Tengo problemas con mis vecinos y no nos ponemos de acuerdo. En este caso lo mejor es contratar entre todos a un técnico que delimite todas las fincas colindantes con ayuda de los datos de las escrituras. No es frecuente que existan errores en varias escrituras que hayan perdurado durante generaciones, lo más normal es que ya nuestros antepasados hayan solucionado los posibles desacuerdos, así que no tiene sentido discutir con el vecino, ya que lo más probable es que ninguno tenga la razón. Como he comentado, lo mejor es contratar a un técnico que nos ayude a deslindar todas las parcelas colindantes.