Las construcciones ilegales. Cómo legalizar mi vivienda

Cómo legalizar mi casa. Las construcciones realizadas ilegalmente.

Durante la segunda mitad del siglo XX, se levantaron en España innumerables construcciones fuera de la legalidad, algunas veces de forma inconsciente y otras veces con alevosía, algunas construcciones eran simples viviendas unifamiliares y otras veces se trataba de edificios levantados en base a intereses de promotores sin escrúpulos y en consonancia con la administración.

Aunque la ley no hace distinciones, es cierto que en la práctica no es lo mismo construir un hotel al borde del mar en un suelo protegido que construir una casa como vivienda habitual en las afueras de un pueblo. Lamentablemente, muchas veces, la normativa urbanística suele ser menos complaciente con aquellos que no tienen grandes recursos para poder justificar una obra realizada de forma ilegal y hay personas que se encuentran en situaciones que podemos hasta calificar de “injustas”, aunque eso no quiere decir que estas personas esten libres de culpa, ya que casi en el 99% de los casos eran conocedores de estar realizando una construcción ilegal, pero decidieron continuar.

Hotel construido ilegalmente en plena playa

Tengo una vivienda construida ilegalmente, ¿Puedo legalizarla?¿Cómo se legaliza una construcción ilegal?

Tipos de construcciones ilegales.

Podríamos diferenciar dos grupos dentro de las construcciones ilegales (concretamente las viviendas unifamiliares ilegales): 1-Las viviendas realizadas antes de la entrada en vigor del plan general de ordenación urbana local y 2-las construcciones realizadas con posterioridad a la entrada en vigencia del plan urbanístico. En ambos casos, los procedimientos de legalización son los mismos, aunque desde el punto de vista ético existen grandes diferencias.

Cuando una vivienda ha sido construida de forma ilegal antes o después de la aprobación de un plan de ordenación pueden suceder varias cosas:

1-La construcción puede ser legalizada. Esto sucede cuando la vivienda cumple todas las normas que determina el plan general en cuanto a ocupación de suelo, normativas de la edificación y cualquier otra norma que figure en las ordenanzas locales, autonómicas o estatales. Si tu construcción era anterior al plan y por alguna razón ha quedado fuera de ordenación tienes que ponerte en contacto ocn el ayuntamiento para entender las causas que hicieron que tu casa se haya convertido en una construcción ilegal. 

2-La construcción no puede ser legalizada. Una vivienda no puede ser legalizada cuando se encuentra fuera de normativa porque no cumple con la ley del suelo, el plan general local o cualquier otra normativa vigente. Este es el caso, por ejemplo, de una vivienda que ha sido levantada en suelo protegido (todos recordamos el caso del hotel del Algarrobico). En este caso, la normativa puede obligar a su demolición y al pago de la pertinente multa o sanción administrativa.

¿Si tengo una vivienda que ha sido construida de forma ilegal, me obligarán a demolerla?

Según la mayoría de los planes urbanísticos, cualquier construcción realizada de forma ilegal y que no puede ser legalizada, debe ser demolida. Sin embargo, en la práctica este tipo de casos no son muy frecuentes si se cumplen las siguientes condiciones:

a-La construcción, aunque ilegal, fue construida con anterioridad a la entrada en vigencia del plan urbanístico y por alguna razón no fue contemplada en la actual normativa. Por ejemplo, una vivienda situada en zona rural que quedó fuera del límite de zona urbana sin justificación y que no se encuentra en zonas de especial protección (por ejemplo una playa o un bosque natural). En estos casos, se solicita una revisión del plan y se apela al sentido común, consiguiendo que en la siguiente revisión del plan, la vivienda entre dentro de ordenación y pueda ser legalizada en caso de no tener las licencias oportunas.

b-El propietario puede justificar la licencia de obras concedida en su día, las escrituras de propiedad y cualquier documento que avale la legalidad de las obras. En estos casos, se entiende que el plan de ordenación debe ser revisado e incorporar la construcción dentro del amparo de la normativa.

c-La vivienda, según la normativa vigente  es ilegal por no cumplir con ciertas restricciones normativas del plan de ordenación (por ejemplo las alineaciones de fachada). En estos casos, aunque teóricamente la construcción está fuera de normativa, las únicas limitaciones se reducen a tener que adaptarse a la nueva normativa en el caso de rehabilitar o reformar la edificación, pero en principio, no se obliga a demoler la construcción, a no ser que así lo obligue el interés común (por ejemplo la construcción de una calle), aunque en estos casos, se puede solicitar la expropiación y la consiguiente indemnización.

Por ejemplo, imagina que tu vivienda que siempre fue legal, se convierte en ilegal por un cambio en el plan urbanístico. En este caso, aunque no podrás construir una nueva vivienda siempre podrás mantenerla y conservarla siempre y cuando no modifiques sustancialmente el volumen, la ocupación o la fisonomía de la construcción. 

d-La construcción ha sido realizada después de la entrada en vigor del plan urbanístico y no cumple con la normativa vigente. En estos casos, no se puede legalizar y dependiendo del grado de incumplimiento, se puede incoar un expediente de demolición con la respectiva sanción inmediata. Estos casos suelen ser los más frecuentes y difíciles de resolver ya que el promotor ha actuado a sabiendas de que está incumpliendo la legalidad. Por ejemplo, la construcción en suelo rural protegido de una vivienda unifamiliar. Estos casos son los más graves y los de menor justificación.

¿Qué consecuencias asume el propietario de una construcción ilegal?

1-Los propietarios de construcciones ilegales deben hacer frente a las sanciones que imponga la administración, pudiendo ser obligados a demoler su vivienda o en el caso de negarse a ello, hacer frente a los costes de demolición que llevará a cabo la administración. Sobretodo, en los casos en los que las construcciones han sido realizadas una vez ha entrado en vigencia el plan urbanístico.

2-Una vivienda construida ilegalmente no es aceptada por el banco como aval de una posible hipoteca.

3-Las viviendas construidas de forma  ilegal no se benefician de ningún tipo de ayuda fiscal y desde el punto de vista de la transmisión del patrimonio tienen grandes problemas. Sin embargo, los propietarios de estas viviendas están obligados a pagar los impuestos que así determine la administración.

4-Una vivienda construida de forma ilegal no puede contratar los servicios básicos de suministros como agua o luz y no puede beneficiarse de los servicios públicos de saneamiento. Estos casos son muy frecuentes en el caso de construir una vivienda de forma ilegal en una zona no permitida (una construcción que no podría ser nunca legalizada)

¿Cómo se legaliza una construcción ilegal?

Siempre y cuando tu vivienda pueda ser legalizada, el proceso de legalización consiste en solicitar una legalización al ayuntamiento presentando la misma documentación que se solicitaría en el caso de ser una obra nueva y abonando las mismas tasas. La vivienda debe cumplir con la normativa vigente y en el caso de que no sea así se deben realizar las obras necesarias para que cumpla con todas las determinaciones legales.

Por último, aconsejarte que nunca realices una obra ilegal (aunque conozcas al alcalde). En el 99% de los casos te encontrarás con problemas de toda índole: Paralización de las obras, pago de sanciones, problemas fiscales, falta de financiación y negación de hipotecas y en el peor de los casos tendrás que demoler tu vivienda o asumir los costes de la demolición por parte de la administración.

Si necesitas ayuda para legalizar una vivienda, contacta con arquitectos paraxo.

Para resumir, no es lo mismo construir ilegalmente que tener una vivienda fuera de normativa. En ambos casos, se puede considerar que nuestra vivienda es ilegal, pero el trato legal que se requiere en ambos casos no es el mismo. De hecho, tener una vivienda ilegal, o mejor dicho, una vivienda fuera de normativa, no es sinónimo siempre de problemas, sin embargo, ser propietario de una vivienda fuera de normativa y  construida de forma ilegal es una falta muy grave y dificil de esquivar.