¿Construir una casa de 82,5m2 por 39.000€? ¿Se puede comprar una casa nueva, sin incluir el solar, por 39000€?

¿Construir una casa de 82,5m2 por 39.000€? ¿Se puede comprar una casa nueva, sin incluir el solar, por 39000€? 

Pues esto es lo que se deduce de un anuncio que podemos encontrar en una empresa de construcción que se publicita en internet.

Pero no sólo podemos encontrar una casa cuyo coste de construcción es de 472€/metro cuadrado sino que en su catálogo hay muchos más modelos con precios parecidos. Uno se pregunta, entonces por qué los expertos en el sector afirman que los precios de construcción de casas aisladas rondan los 1000€/metro cuadrado, ¿Cómo puede existir una diferencia tan abultada? ¿Dónde está el truco?

Construcción de una casa por 39000€ a 472euros el metro cuadrado. ¿Dónde?¿Cómo?

Para personas que llevamos más de 20 años construyendo y que hemos realizado todo tipo de proyectos de casas, desde viviendas unifamiliares prefabricadas de madera a villas de lujo, este tipo de anuncios nos llaman mucho la atención, porque jamás hemos conocido un caso donde el precio de la construcción sea tan bajo, y sólo nos lo podemos explicar si:

1-La casa es un regalo, algo que no creemos muy factible.

2-La empresa no paga a sus trabajadores o les paga un salario ridículo. Tampoco creemos que sea esta la razón.

3-A la empresa le regalan los materiales. Esta explicación es aún menos creíble que la que se justifica por salarios bajos.

4-No es oro todo lo que reluce. Esta razón es la que nos parece más factible.

No vamos a poner en duda la información publicitaria de la empresa, aunque si tuviésemos que arriesgarnos, pondríamos la mano en el fuego afirmando que el precio que ofrecen no es real. En todo caso, no es nuestra intención juzgar los métodos de venta de esta empresa y tampoco vamos a decir de quien se trata, que sea el propio lector el que saque sus conclusiones tras leer este artículo.

Analicemos más profundamente las características de la increíble oferta:

• Casa de 2 dormitorios en una planta
• Superficie construida 82,5metros cuadrados incluyendo porche
• Estructura de madera
• Tejado de teja árabe (por lo menos eso es lo que se aprecia en la foto)
• Estructura de madera de abeto
• Tabiquería de pladur
• Instalación sanitaria básica
• Instalación eléctrica básica
• Proyecto arquitectónico incluido
• Cimentación incluida con precio a concretar según proyecto

Estas serían las características básicas y lo primero que nos ofrece dudas es la cubierta, ya que una cubierta de teja aislada y debidamente impermeabilizada ronda en el mercado los 6000-10000€, es decir un 25% del precio total de la casa según la oferta.

Si a eso sumamos la cimentación, que en el caso de 90 metros cuadrados puede ascender a 7000-9000€ euros, tendríamos ya casi el 40% de todo el coste final. Los números no encajan y hay algo que no queda claro.

¿Dónde está el engaño, si es que hay engaño?

Seamos realistas, en el 99,9% de los casos que conocemos, los clientes han confirmado que el coste final de una casa adquirida a una de estas “baratas” empresas constructoras se ha, por lo menos, doblado al finalizar la obra. ¿Por qué? La explicación es muy sencilla, porque hay muchas partidas que no están incluidas y muchas unidades no se definen correctamente. Sin ir más lejos, ¿a qué se refiere la oferta cuando indica instalación sanitaria básica?

Analicemos la oferta y veamos donde pueden encontrarse las ambigüedades o las trampas:

Instalaciones básicas. Cuándo este tipo de empresas ofertan instalaciones básicas, se están refiriendo a que lo único que realizan es una preinstalación, es decir, como mucho un cableado o la colocación de tuberías. Esto quiere decir que al presupuesto final se le deben añadir por lo menos otros 5000-10000€. Eso sin contar que posiblemente los aparatos sanitarios no están incluidos

La cimentación. Cómo es posible conocer el tipo de cimentación sin conocer las características del terreno. Es cierto que en este tipo de viviendas la cimentación es muy sencilla y siempre rondará el mismo valor, ¿pero cuál es este valor? Esta es la pregunta cuya respuesta encierra cierta trampa. La empresa indica que el precio de la cimentación se concretará cuando se defina según proyecto, y claro, tenemos la sospecha que se verá sutilmente incrementado.

La calidad de los sistemas constructivos. Es indudable que la calidad de los sistemas constructivos no es muy alta. Eso no significa que no sea válida (aunque muchas veces nos hemos encontrado que este tipo de construcciones ofertadas de forma estandar no cumplen con los mínimos establecidos en el código técnico de la edificación). Las diferencias son sutiles pero importantes, por ejemplo, el nivel de aislamiento es muy bajo o ineficiente, y en el mejor de los casos, no dimensionado para la zona geográfica donde se situará la casa. Respecto al resto de terminaciones, quizás sea lo menos criticable ya que no depende tanto del precio sino de la calidad de la empresa y su interés por construir bien.

La urbanización. El capítulo de la urbanización ni tan siquiera se menciona. Sin embargo, es necesario tenerlo en cuenta ya que en muchos ayuntamientos obligan incluso a vallar la parcela con un cerramiento macizo, lo que puede encarecernos el presupuesto hasta 10000€.

Respecto a otras cuestiones como son las acometidas, aunque se puedan mencionar, no se especifica el grado de ejecución ya que no es lo mismo hacer una fosa séptica que una acometida a la red de sanemiento público, pudiendo encarecernos el presupuesto unos miles de euros.

Tampoco se hace mención a posibles drenajes, algo necesario en el 70% de los casos y que también supone un encarecimiento final de la obra.

En definitiva, no queremos continuar desgranando la oferta de casa de 82,5metros cuadrados por 39.000€. Simplemente os aconsejamos que antes de firmar un contrato os informéis bien y que busquéis la asesoría objetiva e imparcial de un arquitecto o aparejador ya que, como os hemos comentado antes, os podemos garantizar que en el 99,999% de los casos, el cliente termina gastándose muchísimo dinero más del que en principio pensó cuando vio la oferta de la casa.

Confirmando nuestras sospechas.

Para aclarar un poco más sobre el coste real de esta casa, nos decidimos a llamar a la empresa haciéndonos pasar por un cliente interesado en comprarla pero sin conocimientos en construcción. Lo primero que nos dijeron es que el precio era el coste básico y que para completar el presupuesto podíamos acceder a la web y completar algunos datos para obtener un presupuesto final, así lo hicimos mientras seguíamos hablando con la persona que nos atendía.

Lo primero que nos sorprendió fue ver que en el presupuesto personalizado se hablaba de la pintura interior o la colocación de la puertas interiores(¿acaso en el presupuesto base la casa se nos entrega sin pintar o sin puertas?

Tampoco quedaba nada claro el tema de la calefacción , por lo que optamos por el sistema que se nos ofrecía, que es el de aerotermia (un sistema caro pero eficiente)

Una vez recalculado todo de nuevo,  el presupuesto ascendía a 61.167€.

Hicimos una serie de preguntas relacionadas con el saneamiento pero no se nos aclaró mucho, así que decidimos no seguir preguntando y nos limitamos a confirmar con nuestro interlocutor que el presupuesto final era de 61.167€. Ese es el dato que, como potenciales clientes, manejaríamos en condiciones normales y el que nos haría decidirnos por firmar un contrato con esta empresa.

Ahora bien, si a ese dato, y como expertos en la materia, le sumamos partidas que habrá que ejecutar, como son la urbanización, el sistema de saneamiento (ya que la empresa no lo aclara) y otra serie de cosas que obligatoriamente tendremos que hacer para construir nuestra casa vividera, el presupuesto final asciende a casi 70.000€.

Si nos fijamos en el plano, vemos que realmente la parte vividera descontando el porche, tiene una superficie de 50 metros cuadrados y 32 metros cuadrados son de porche o terraza. Así que el 40% de la superficie de nuestra casa no tiene un nivel de ejecución con el mismo coste que el interior habitable. Supongamos entonces, tal y como se hace para calcular la superficie computable a la hora de calcular los costes de licencias,  que la superficie construida es de 66metros cuadrados.

Por lo tanto el precio por metro cuadrado es de 1060€/metro cuadrado. Vaya, nos acercamos a los precios a los que estamos acostumbrados. En definitiva, lo que se nos vende como una ganga, en realidad no lo es, y encima, ponemos en cuestión una construcción tan encorsetada con unas calidades tan definidas que cuando queremos hacer una pequeña mejora, seguro que encarece injustificadamente el precio. Al final, esta casa nos va a salir más cara que si hubiésemos contratado al constructor del pueblo, aunque claro, el constructor del pueblo no nos vendería una casa por 472€/metro cuadrado construido.