El negocio de los seguros de alquiler.

El negocio de los seguros de alquiler. Desde hace algún tiempo se están poniendo de moda unos seguros que promocionan un producto que “garantiza el cobro de las rentas de alquiler”. Hemos estado analizando distintas compañías y leyendo las condiciones de este tipo de seguros, con la intención de conocer un poco mejor cuáles son las características de este innovador producto, que sin duda, a simple vista parece muy atractivo para todos aquellos que tienen alquilada alguna propiedad y tiene miedo de que, en la época actual de crisis, el inquilino deje de pagar la renta.

En primer lugar, decir que este tipo de seguros es demandado por personas que alquilan sus propiedades y que buscan tener la seguridad de poder cobrar la renta mensualmente, siendo este el gancho publicitario que utilizan las compañías de seguros para captar clientes.

La letra pequeña y las condiciones de los nuevos seguros para el alquiler

Sin embargo, cuando lees detenidamente las condiciones de las pólizas de seguro te das cuenta de alguna serie de cosas que quizás no son tal y como esperabas. Aunque es cierto que existen distintas modalidades y cada compañía impone sus propias condiciones, es general podemos afirmar lo siguiente:

1-En todos los casos, las compañías piden una serie de garantías por parte del inquilino, es decir, últimas nóminas, que sus ingresos netos mensuales no superan el 45% del importe del alquiler, y en algunos casos, vida laboral para garantizar la solvencia del inquilino.

2-Las primas anuales varían de una compañía u otra, pero por lo general suele ser un poco menos que del importe de un alquiler mensual.

3-Todos los seguros cubren el impago del alquiler por parte del inquilino, pero en algunos casos los costes judiciales de abogados y procuradores no son cubiertos por el seguro.

4-En la mayoría de seguros existen unos periodos de carencia, es decir, una franquicia que hace que las primeras  mensualidades no estén cubiertas por el seguro. Esto se traduce en que en realidad no cobras todas las mensualidades sino sólo un número determinado de las mensualidades impagadas.

5-En la mayoría de pólizas se especifica que para poder cobrar las mensualidades atrasadas por parte del seguro, es necesario la sentencia firme judicial.

6-En la mayoría las pólizas especifica que en el caso de que el juicio falle a favor del inquilino, el seguro no tiene obligación de abonar las rentas impagadas.

El negocio de los seguros de alquiler. 

Pero lo mejor es verlo con un ejemplo práctico. Supongamos que tenemos alquilada una vivienda por la que cobramos una mensualidad de 500 € y hemos contratado un seguro de alquiler con una prima de 300 € anuales. Supongamos que iniciamos el contrato el 1 de enero del año 2000. El 31 de enero del año 2002 habremos pagado al seguro una prima de 600 €,  en febrero del año 2002 dejamos de cobrar la renta de alquiler y iniciamos un procedimiento de demanda contra el inquilino. Gracias a los juicios rápidos de desahucio, una vez puesta la demanda el 1 de marzo se celebra el juicio, por ejemplo, el 1 de mayo, y en el mismo reclamamos 3 mensualidades. Veamos cuáles son los posibles casos.

1- El juicio resulta favorable al arrendador y el inquilino decide pagar las rentas atrasadas. En este caso la aseguradora no se hace cargo de ningún tipo de indemnización, pero el arrendador recibe los tres meses atrasados. El arrendador ha pagado una prima de 600 € al seguro y no hecho uso de él.

2-El juicio resulta favorable al inquilino por distintas razones. En este singular supuesto, el arrendador tampoco recibe ninguna indemnización por parte de la aseguradora, ni tampoco recibe las rentas atrasadas.

3-El juicio resulta favorable al arrendador y el juez reclama el pago de las rentas atrasadas e inicia un procedimiento de desahucio y embargo de cuentas al inquilino. En este caso, la aseguradora, una vez se tenga sentencia firme, procede a abonar al arrendador tres mensualidades menos una (dependiendo de las condiciones de cada póliza)  de franquicia, y se compromete a seguir abonando las mensualidades hasta el límite que marque la póliza contratada y con la condición de que una vez el inquilino abone sus retrasos, se le devuelva a la aseguradora los importes adelantados.

En ciertas pólizas se indica que una vez el arrendador disponga de la vivienda, es decir se produzca el desahucio, (que gracias a los juicios rápidos, a lo mejor no se demora más de un mes) el arrendador deberá devolver los adelantos aportados por la aseguradora. Por lo tanto, en este caso, si el desahucio sólo se demora un mes, el arrendador sólo recibirá dos mensualidades (1000€) en el momento en que salga sentencia firme, que tendrá que devolver un mes después cuando tenga posesión nuevamente de la vivienda.

Si el desahucio se demora seis meses (supongamos el 1 de noviembre), el arrendador dispondrá de 9mensualidades menos una de franquicia, 8 mensualidades que le irá adelantando la aseguradora ,dependiendo siempre de las condiciones de la póliza. En ese momento se tendrán que devolver los adelantos obtenidos de parte de la aseguradora, y podremos haber recibido o no, el pago de los retrasos por parte del inquilino. 

Supongamos que hemos recibido los retrasos por parte del inquilino pocos el día 1 de noviembre. En este caso si echamos cuentas, lo que habremos obtenido son un adelanto de ocho mensualidades (4000€), que empezamos a cobrar a partir de la sentencia firme (1 de mayo) y habremos pagado 600 €. al seguro, es decir, hemos recibido un préstamo de 4000 € a un interés del 15%. 

Teniendo en cuenta que las aseguradoras procuran cubrir bien sus inversiones y sólo asegura en el caso de inquilinos solventes, es poco probable que se produzca el caso anterior, y es mucho más probable que el inquilino, antes de ver embargada sus cuentas y bienes, proceda a abonar los retrasos una vez salga la sentencia firme, es decir poco después del 1 de mayo, y lo más seguro es que el piso quede vacío poco después. Es decir, en el caso más probable, habremos recibido un adelanto de una mensualidad, es decir 500 €, y habremos pagado por este adelanto 600 €, o dicho de otra forma, hemos pedido un préstamo al 120% de intereses. Es evidente que resulta mucho más económico pedir un préstamo al banco.

Sin duda un producto muy interesante para las aseguradoras, pero no sé si tan beneficioso para el tomador del seguro. Es evidente que  este tipo de seguro serían muy útiles en caso de inquilinos poco solventes o casos de mucho riesgo, pero las aseguradoras no van asegurar este tipo de alquileres.

También sería interesante, si fuese un seguro del alquiler que nos asegurase el cobro de las rentas sin ningún tipo de condición. Es decir, que tuviésemos la seguridad de cobrar mes a mes de forma indefinida, eso sí, devolviendo los adelantos una vez se recuperen la rentas impagadas.