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Pasos para construir tu propia casa. La autopromoción de una casa

Paraxo Garcia Arquitecto
Jun 12, 2014
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Cómo construirte tu propia casa: el proceso de construcción de una casas.

Pasos para construir tu propia casa. Mucha gente opta por construirse su propia casa, es lo que se denomina autopromoción y aunque a simple vista pueda parecer un proceso muy complejo, a la larga supone un considerable ahorro económico frente a comprar un inmueble ya construido.


Construir tu propia casa tiene muchas ventajas, una de ellas es que puedes adaptar el diseño a tus propias necesidades, ajustando los costes de forma que optimices al máximo tu presupuesto. Naturalmente también tiene  algunas desventajas, entre las que destaca  que los plazos se alargan bastante y todos los procesos de gestión obligan a invertir mucho tiempo y esfuerzo.

Cómo construirte tu propia casa: el proceso de construcción de una casas.


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Veamos, de forma resumida, los pasos a seguir para construir tu propia casa.

1-Compra de la parcela. El primer paso consiste en adquirir un solar, en el caso de no disponer de uno. 

a-Cuando elijas un solar para construir tu casa tienes que confirmar, antes de cerrar el contrato de compra, que en él se puede edificar, para ello tienes que acudir al ayuntamiento y solicitar la cédula urbanística del solar donde se indican los coeficientes de edificabilidad, ocupación, si se trata de una parcela urbana o no, sus servidumbres, etcétera. Lo mejor es concretar una cita con el técnico del ayuntamiento y que él te confirme si es posible llevar a cabo el proyecto que tú tienes pensado.

b-Una vez que has confirmado que el solar se adapta a tus necesidades, tienes que informarte en el registro de la propiedad sobre las posibles cargas o servidumbres que tiene la parcela.

c-Tras comprobar  la viabilidad de la construcción en dicha parcela, debes consultar con el banco las posibilidades de financiación en el caso de que quieras pedir una hipoteca o préstamo.

d-Una vez completados los pasos anteriores, llega el momento de concretar la compra del solar. Una vez hayas firmado el contrato de compra de la parcela, tendrás que inscribirla en el registro de la propiedad, escriturarla, pagar los impuestos y actualizar el catastro. (esto último lo harás una vez tengas escriturada y registrada la propiedad)

2-Proyecto de arquitectura. Llega el momento de comenzar a diseñar tu futura casa. Quizás este sea el paso más importante de todos, ya que de una buena gestión en estos primeros momentos dependerá el éxito de la construcción. La elección del arquitecto es muy importante, mucha gente considera que se trata de un trámite por el que tiene obligatoriamente que pasar y lo considera un gasto innecesario porque piensa que no necesita a nadie que le asesore sobre el diseño de su casa, sin embargo, la labor de un arquitecto no se reduce a elaborar los planos donde aparece la distribución de los distintos espacios de una casa, sino que se extiende a una gestión en la contratación de la constructora, un control en la ejecución de la obra y un asesoramiento muy importante de los costes derivados de la construcción.

El coste real de un arquitecto y un aparejador es un porcentaje muy pequeño frente al montante global de la construcción de tu casa, y sin duda, merece la pena invertir en unos buenos profesionales que te pueden llegar a ahorrar una gran cantidad de dinero durante toda la obra. En muchos países, existe la figura del project manager, un gestor contratado por la propiedad que se encarga de gestionar y organizar a todos los agentes implicados en una obra, pero en el caso de una obra pequeña, ese papel lo suele desempeñar la dirección facultativa, siempre y cuando tú les encargues dicho trabajo.

Existen empresas como SELECTA  que te ayudan a buscar arquitectos durante esta fase. 

Las fases por las que pasa un proyecto de arquitectura son las siguientes:

a-Diseño inicial de tu casa. En esta fase el arquitecto, siguiendo las indicaciones y directrices que tú le marques, elaborará una serie de planos en los que se vaya definiendo los distintos espacios de tu casa, los sistemas constructivos y un coste aproximado de la construcción.

b-Definición del proyecto de ejecución. En esta fase, el arquitecto elaborará toda la documentación necesaria para poder llevar acabo la construcción de tu casa. Aparte de los planos necesarios, se elaborarán memorias descriptivas, pliegos de condiciones y un presupuesto donde se definirán todas las mediciones, calidades y sistemas constructivos para que un constructor pueda dar un precio final de la obra. En esta fase podemos establecer los siguientes hitos:

-Elaboración de un anteproyecto y proyecto básico.  Se trata de proyectos en los que se esboza de manera general el diseño y los sistemas constructivos de tu casa.

-Estudio geotécnico. El estudio geotecnico define las características del terreno, y es imprescindible para poder elaborar los proyectos de estructura de tu casa.

-Proyecto de ejecución. El proyecto de ejecución está formado por la documentación necesaria para poder llevar acabo una obra y poder definir el presupuesto final de la misma.

3-Pasos previos al inicio de los trabajos. Cuando ya tenemos finalizado el proyecto de ejecución, ya sólo nos queda contratar un constructor, pedir las licencias pertinentes a la administración, contratar la dirección facultativa de las obras, contratar el seguro de garantía decenal en el caso de que vayamos a realizar una autopromoción donde nosotros contratemos a distintos profesionales en vez de una constructora general que nos realice la obra completa,  y contratar otros servicios necesarios como el control de calidad. Veamos por partes a que se refiere cada uno.

-Contratar la dirección facultativa de las obras. La dirección facultativa de una obra es responsabilidad de un arquitecto y un aparejador en la mayoría de los casos, si todavía no has contratado a un aparejador, es el momento de hacerlo. Por lo general, el aparejador también se encargará de la gestión de la seguridad y salud dentro de la obra.

-Licencia de obra. Para solicitar una licencia de obra al ayuntamiento necesitaremos un proyecto ejecución y una dirección firmada por un arquitecto y por un aparejador.

-Contratación del constructor. Para contratar a un constructor tendrás que solicitar varios presupuestos para comparar que sólo se podrán elaborar con un proyecto de ejecución muy definido. Una vez tengas decidido que constructor va a realizar la obra, tendrás que formalizar el contrato con él, poniendo las condiciones que creas necesario. Aconsejamos que te asesores por el arquitecto y aparejador para incluir todas las condiciones usuales que se suelen formalizar en este tipo de contratos.

-Si optas por la autopromoción, es decir, ir contratando por separado distintos capítulos, necesitarás un seguro de garantía decenal para garantizar que durante 10 años, en caso de que decidas vender tu propiedad, la persona que compre tu casa tenga asegurado un seguro sobre los trabajos realizados. En el caso de que realices una contratación general a una constructora,  tienes que asegurarte de que la misma cuenta con estos seguros.

-Es aconsejable contratar un plan de control de calidad, ya que muchas veces los seguros lo ponen como condición indispensable para poder contratar los seguros de garantía decenal.

4-Es el momento de ejecutar la obra. Una vez tengas formalizado el contrato con el constructor y te hayan concedido la licencia de obra, puedes comenzar los trabajos. Durante este período es muy importante que la dirección facultativa te aconseje y asesore sobre todo los procesos, como hemos comentado anteriormente, posiblemente la mejor inversión que puedes hacer en tu obra es incluir en los honorarios tanto del aparejador como la arquitecto este asesoramiento. El 90% de los promotores sólo contratan un proyecto y una dirección facultativa, como si se tratase de un trámite obligatorio, pensando de esta forma se ahorran unos pocos miles de euros. Te podemos asegurar que dicho ahorro es totalmente ficticio, ya que si nadie te asesora durante todo el proceso de construcción de tu casa, en muy poco tiempo te habrás gastado mucho más dinero del que te hubiese costado incluir estos servicios por parte de la dirección facultativa.

5-Una vez finalizado los trabajos, ya sólo queda solicitar las licencias de primera ocupación al ayuntamiento, liquidar los trabajos con el constructor y pagar las respectivas licencias a la administración. 

5-Es importante, al igual que hiciste con la compra de la parcela, que escritures la obra nueva ante notario, inscribas en el registro de la propiedad el inmueble y actualices el catastro, a efectos de los impuestos de bienes inmuebles.

En cada lugar existen matices administrativos diferentes, pero en líneas generales el proceso que te hemos descrito en este artículo te puede ayudar a emprender y finalizar con éxito este maravilloso proyecto que conlleva la construcción de tu propia casa.

Cómo convertir tu casa en un lugar más sostenible.
Paraxo Garcia
Arquitecto
Soy arquitecto y urbanista. Me encanta escribir sobre temas relacionados con la arquitectura, la ciudad y las cosas de la vida cotidiana

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