Construcción, industria

¿Cuánto cuesta construir una casa? Desglose de precios. Hagamos un presupuesto.

Paraxo Garcia Arquitecto
Abr 28, 2017
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Costes de construcción de un a casa en autopromoción

¿Cuánto cuesta construir una casa? Desglose de precios. Hagamos un presupuesto.


Construir tu propia casa es lo que se denomina autopromoción y para muchos es posiblemente la inversión más importante de sus vidas, por lo que conocer exactamente cuánto cuesta la construcción de una casa se convierte en algo imprescindible. Pero, lamentablemente, la respuesta a esta pregunta no es nada fácil.


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La construcción de un casa es una alternativa a la compra de una vivienda de similares características, pero no siempre resulta más económica, sobretodo sino se gestiona correctamente. Aún así, en principio, la autopromoción teóricamente es más barata que la compra de una vivienda ya construida, pero para ello se deben asegurar una serie de cosas:

1-El solar debe tener un coste que se encuentre dentro de mercado, ya que pagar un precio excesivo por el solar haría que la inversión total saliera muy poco rentable.

2-Se debe procurar, en la medida de lo posible, cerrar antes de comenzar la construcción, el precio final de la obra, ya que si se opta por una construcción abierta, hay un gran porcentaje de posibilidades de que el coste final se multiplique por dos o por tres.

A simple vista estas condiciones parecen bastante sencillas, y quizás sea así con la primera, ya que comprar un solar es tan sencillo como encontrar la oferta que más nos interese y cerrar la operación, pero en el caso de la segunda condición la cosa se complica bastante.

A modo de resumen, este es el desglose de costes que deberás afrontar en la autopromoción de tu propia vivienda. (al final del artículo asignaremos cifras a cada concepto)

1-Coste del solar. El coste es un precio fijo que no variará durante todo el proceso. Antes de comprar un solar tienes que asegurarte de lo siguiente:

a-Que el solar no tenga cargas. Para ello debes solicitar nota simple de las escrituras en el registro de la propiedad.

b-Debes acudir al ayuntamiento y consultar las condiciones urbanísticas de la parcela. Por un lado tienes que confirmar que se puede construir en tu parcela y las condiciones de dicha construcción (altura, edificabilidad, condiciones de diseño) y por otro lado, tienes que valorar algunas condiciones externas como es el tipo de acceso y los servicios urbanos disponibles, ya que es posible que no exista red de saneamiento y eso hará que tengas que instalar una fosa séptica. También puede suceder que el ayuntamiento te obligue a pavimentar el acceso a la parcela, lo que también encarecerá la construcción.

c-También tienes que valorar los gastos fiscales, ya que no es lo mismo comprar el solar a una empresa que a un particular. Ni el IVA ni las deducciones son las mismas para un caso que para el otro. Asegúrate de confirmar todos estos datos antes de cerrar una operación de compra.

d-Tienes que confirmar que los metros cuadrados que figuran en la escritura corresponden con catastro, en caso contario es importante, para evitar pagar más o menos de lo que debes, corregir los datos que aparezcan en catastro. Por otro lado, confirma que el solar que compras mide exactamente lo que figura en la escritura. Es mejor evitar sorpresas desagradables una vez hayas adquirido tu solar.

2-Coste de proyecto. El coste de proyecto incluiría tanto el proyecto del arquitecto como la dirección de obra del arquitecto y el aparejador, así como el final de obra. Al igual que con el coste del solar, el precio del proyecto y la dirección de obra no debe variar durante el proceso.

3-Licencias. En todo el proceso deberás pagar la licencia de obra, la licencia de primera ocupación y los costes de enganche con las distintas compañías suministradoras. Estos costes son también fijos y fáciles de prever.

4-Coste de la construcción. El coste de construcción de una vivienda es algo que no se puede definir de forma “precisa” sin un proyecto, y aún así pueden existir infinidad de variables que lo modifiquen durante la obra por muy definido que este el proyecto.

Cuánto cuesta construir una casa

Intentemos ayudarte. El coste de construcción de una casa depende del proyecto, pero se podrían hacer una serie de estimaciones generales basándonos en una vivienda convencional con un diseño sencillo. Partamos de una casa de unos 150 a 200 metros cuadrados, con una calidad media y unas instalaciones tradicionales, eso si, debemos incluir la urbanización y el cerramiento de la parcela.

En primer lugar queremos decirte que por mucho que leas en internet no vas a obtener un dato cien por cien fiable. Incluso en nuestro propio magazine hemos hablado de estos temas en otros artículos y hemos ofrecido datos que a más de uno le parecerán poco precisos.

En Arquitectos Paraxo nos han ofrecido los datos de sus últimos proyectos y obras y en base a los mismos podríamos obtener una valor medio que quizás nos sirva como referencia

1-Caso A. Vivienda de 190metros cuadrados. Coste final con Iva: 285.000€. Coste construcción metro cuadrado: 1500€

2-Caso B. Vivienda de 150metros cuadrados. Coste final 230.000€ (Iva incluido). coste de construcción metro cuadrado: 1533€

3-Caso C. Vivienda de 125metros cuadrados: 220000€(Iva incluido). Coste de construcción: 1760€ metro cuadrado.

La media de los tres casos es de 1597€ metro cuadrado construido,I.V.A. incluido.

Según R.G de Arquitectos Paraxo: “hablar de menos de 1000€ metro cuadrado construido es alterar la verdad, ya que 1000€ por metro cuadrado sería en el caso de no considerar ni impuestos ni beneficios para el constructor, y ambos conceptos no se pueden eliminar tan libremente, ya que muchos clientes piensan que su casa les puede salir por menos de 1000€ el metro cuadrado y al final cuando terminan la obra y se dan cuenta de que han tenido que añadir el IVA y los beneficios industriales para el constructor, y que el coste se ha aumentado un 50%, se llevan una gran desilusión.

Es como esas ofertas de billetes de avión tan baratas, pero que cuando vas a formalizar el pago y se añaden los gastos de gestión y demás conceptos, el precio se dispara y termina siendo incluso superior al de otros tarifas con otras compañías.

Ya sabemos cuánto cuesta construir una casa en autopromoción, pero no hemos acabado de confeccionar el presupuesto final ya que nos quedan algunos conceptos:

1-Hipoteca. Si vas a pedir una hipoteca para autopromoción deberás asumir una serie de gastos de gestión.

2-Seguros. Es obligatorio asumir un seguro decenal y para ello tienes que contratar una serie de inspecciones técnicas por parte de un organismo de control.

3-Inscribir tu vivienda en el registro de la propiedad. Cuando termines todo el proceso de construcción, debes, al igual que hiciste con el solar, inscribir tu propiedad en el registro de la propiedad. Para ello necesitas una escritura que conlleva una serie de gastos.

Ya conocemos todos los conceptos, ahora pongamos números a una casa de 180metros cuadrados construidos:

Coste del solar urbano de 400metros cuadrados: 125000€

Coste de construcción: 287460

Coste de proyecto y dirección de obra: 15000€

Coste de licencias:5000€

Costes administrativos (notarios): 3500€

Costes acometidas: 2000€

El total para una casa de 180metros cuadrados es de 437.960€

Se trata de un presupuesto conservador que contempla cierta flexibilidad a la hora de construir, buenos materiales y una terminación completa (urbanización, vallado, pavimentación, etc…)

Cómo deslindar o limitar una parcela rústica
Paraxo Garcia
Arquitecto
Soy arquitecto y urbanista. Me encanta escribir sobre temas relacionados con la arquitectura, la ciudad y las cosas de la vida cotidiana

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Comentarios

  • Eres un flipao tio , los precios hinchados de las burbujas empiezan asi, dando por normal cifras astronomicas de precios muy muy mejorables , me acabo de construir una casa calidad media , en zona cara de Valencia a 800 euros metro cuadrado incluyendo TODOS los gastos posibles (menos terreno) . Asi que no engañemos mas a la gente, que estamos cansados ya.
    2017-10-10 22:05:25
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